L'assemblée générale annuelle est le seul moment où la copropriété décide collectivement de son avenir. Mal préparée, c'est trois heures de chaos qui se finissent en motions reportées. Bien préparée, c'est un vrai moment de gouvernance. Voici comment passer du premier au second.
Le calendrier légal
Une AG ordinaire se tient chaque année, dans les six mois qui suivent la clôture des comptes (loi du 10 juillet 1965, article 7). Concrètement, pour une copropriété dont l'exercice se termine au 31 décembre, l'AG doit se tenir avant le 30 juin de l'année suivante.
| Délai avant l'AG | Action | |---|---| | 90 jours | Conseil syndical réuni avec le syndic pour bâtir l'ordre du jour | | 60 jours | Devis comparés sollicités pour les travaux à voter | | 30 jours | Mise au point du budget prévisionnel | | 21 jours (minimum légal) | Convocation envoyée aux copropriétaires | | 15 jours | Procurations centralisées | | Jour J | AG | | 30 jours après l'AG | PV signé et adressé à tous les copropriétaires | | 60 jours après l'AG | Mise en exécution des résolutions votées |
La convocation : ce qu'elle doit contenir
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste des pièces obligatoires :
- Ordre du jour détaillé (chaque résolution numérotée et formulée précisément)
- Compte de gestion de l'exercice écoulé
- Budget prévisionnel de l'exercice à venir
- Comparatifs de devis pour les travaux soumis au vote
- Tableau récapitulatif des charges (préparé par le syndic)
- Annexes 1, 2 et 3 au format réglementaire
Astuce conseil syndical. Vérifiez l'envoi en temps et en heure : un défaut de convocation peut entraîner l'annulation de l'AG entière. Cela arrive plus souvent qu'on ne l'imagine, surtout avec les changements d'adresse non signalés.
L'ordre du jour : structurer pour faciliter le vote
Un bon ordre du jour suit une logique :
- Désignation du président de séance et du secrétaire (1ère résolution traditionnelle)
- Approbation des comptes de l'exercice écoulé
- Quitus au syndic (vote symbolique mais important)
- Budget prévisionnel de l'exercice à venir
- Travaux à voter (par poste, avec devis comparés)
- Renouvellement du mandat de syndic (s'il échoit)
- Questions diverses (informations, sans vote)
Erreur fréquente : noyer l'ordre du jour avec 25 résolutions. Mieux vaut 8 résolutions bien préparées que 25 expédiées en cinq minutes chacune.
Les majorités : comprendre quel vote pour quelle décision
Quatre régimes de majorité coexistent en copropriété :
| Article | Type de décision | Majorité requise | |---|---|---| | 24 | Décisions courantes (entretien, travaux d'urgence) | Majorité simple des présents et représentés | | 25 | Travaux importants, désignation du syndic, autorisations spéciales | Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires | | 25-1 | Si l'art. 25 a échoué mais qu'1/3 des voix est obtenu | Second vote immédiat à la majorité simple | | 26 | Modifications du règlement de copropriété, vente parties communes | 2/3 des voix de tous les copropriétaires | | Unanimité | Démolition, atteinte aux droits individuels | 100 % |
Une bonne préparation consiste à anticiper la majorité requise pour chaque résolution et à mobiliser en conséquence. Une décision relevant de l'article 25 sans majorité absolue mais avec un tiers des voix peut être revotée immédiatement à la majorité simple — encore faut-il que la séance ait été conduite proprement.
Les procurations : un levier sous-estimé
Un copropriétaire absent peut donner procuration à n'importe quel autre copropriétaire (sauf au syndic et à ses proches), avec une limite de 3 procurations par mandataire ou 10 % des voix totales.
Le conseil syndical actif demande systématiquement aux copropriétaires absents d'envoyer leur procuration à un membre du conseil, avec instruction de vote claire. Cela maximise la base votante et évite les blocages.
Le vote en ligne : la voie moderne
Depuis 2020, le vote dématérialisé en amont de l'AG est autorisé. Les copropriétaires peuvent voter chaque résolution depuis leur extranet, sans procuration, jusqu'à 3 jours avant l'AG. Le vote en présence ou par procuration reste possible le jour J.
C'est un game-changer pour les copropriétés où la mobilisation est faible. Sur des résidences de plus de 30 lots, le taux de participation passe souvent de 35 % à 70 % avec le vote en ligne activé.
Les questions diverses : à manier avec précaution
Les questions diverses ne peuvent donner lieu à aucun vote. Elles servent à informer, à débattre, à préparer le terrain pour la prochaine AG. Si une décision doit être prise, elle doit figurer formellement à l'ordre du jour.
Beaucoup de syndics laissent cette section déraper. Un bon président de séance recadre poliment : « cette question mérite un vote, nous l'inscrirons à l'ordre du jour de la prochaine AG ».
Après l'AG : exécuter, communiquer
L'AG la mieux préparée ne sert à rien si les résolutions ne sont pas exécutées. Le syndic doit :
- Adresser le PV signé à tous les copropriétaires sous 30 jours
- Lancer immédiatement les travaux votés (dans le respect des délais légaux pour contester)
- Informer régulièrement le conseil syndical de l'avancement
- Préparer l'AG suivante dès le mois M+6
C'est cette boucle d'exécution-communication qui distingue un bon syndic d'un médiocre.
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