Le contrat de syndic est probablement le document que vos copropriétaires lisent le moins. C'est aussi celui qui vous coûte le plus. La loi ALUR de 2014 a beaucoup clarifié les pratiques, mais les zones d'ombre persistent. Voici comment lire un contrat, comparer deux propositions, et ne pas se faire avoir.
La logique « forfait + actes »
Depuis 2015, tous les contrats de syndic suivent la même structure :
- Un forfait de base qui couvre une liste de prestations « courantes »
- Des actes hors forfait pour les prestations exceptionnelles, tarifés à l'unité
Le forfait n'est plus négociable au coup par coup : la liste des prestations incluses est fixée par décret (décret du 26 mars 2015). Tout ce qui est inclus est inclus, point. Les ajouts par contrat sont restreints.
Ce qui DOIT être dans le forfait
La loi impose ces 9 prestations minimum :
- Tenue du registre des copropriétaires
- Élaboration et envoi des appels de fonds
- Tenue de la comptabilité
- Approbation des comptes annuels
- Convocation et tenue de l'AG ordinaire annuelle
- Suivi du conseil syndical
- Suivi des contrats fournisseurs (assurance, ascenseur, ménage…)
- Visites techniques régulières
- Tenue de l'extranet copropriété (depuis 2020)
Si l'une de ces prestations est facturée en supplément dans le contrat qu'on vous propose, c'est une infraction. Vous pouvez refuser et demander à votre conseil syndical de mettre le syndic en concurrence.
Ce qui PEUT être hors forfait
La liste est limitative. Voici les principales prestations facturables séparément :
| Prestation | Tarif courant 2026 | |---|---| | AG extraordinaire | 80 - 250 € | | Procédure d'impayé (constitution du dossier) | 150 - 400 € | | État daté lors d'une vente | 150 - 380 € | | Copies de PV ou documents (par page) | 0,30 - 0,80 € | | Suivi de travaux (% du montant TTC) | 1,5 - 3 % | | Photocopies pour AG | Inclus dans la plupart des contrats | | Constitution du carnet d'entretien | Inclus normalement |
Attention aux honoraires travaux. Sur des travaux votés à 200 000 €, un honoraire de 3 % représente 6 000 € — qui peuvent ou non être partagés équitablement avec les copropriétaires selon les clauses du contrat. À examiner précisément.
Le forfait dégressif : un piège ou une opportunité ?
Certains contrats prévoient un forfait calculé au lot/an avec dégressivité selon la taille de la copropriété. Plus elle est grande, moins c'est cher au lot.
Exemple typique :
- Copro < 10 lots : 280 € / lot / an
- Copro 10-30 lots : 220 € / lot / an
- Copro 30-100 lots : 170 € / lot / an
- Copro > 100 lots : 140 € / lot / an
C'est cohérent avec la réalité économique : le travail administratif sur une copro de 8 lots et de 80 lots n'est pas linéaire. Mais cela peut désavantager les petites copros qui paient cher au lot pour un service qui reste basique.
Comparer deux contrats : la grille à utiliser
Quand votre conseil syndical met en concurrence des syndics, comparez ligne à ligne :
- Forfait annuel total HT (pas le prix au lot, le total)
- Liste des prestations incluses (vérifiez les 9 obligatoires + les bonus)
- Tarifs hors forfait : AG extra, dossiers impayés, état daté, copies, travaux
- Honoraires travaux : taux et montant minimum à partir duquel ils s'appliquent
- Frais de prise en compte : facturation initiale lors d'une reprise (légalement plafonnée)
- Durée du mandat : 1 an, 2 ans, 3 ans ? Plus c'est long, moins vous avez de levier
- Outils digitaux : extranet, app mobile, vote en ligne (inclus ou en option ?)
- Astreinte 24/7 : pour les sinistres (incluse, en supplément, déléguée à un sous-traitant)
Les signaux d'alerte
Quelques éléments qui doivent vous faire reculer :
- Tarifs hors forfait flous : « selon devis », « tarif standard du cabinet ». Un contrat sérieux affiche les prix unitaires.
- Honoraires travaux > 3,5 % : c'est élevé, surtout sans plafond.
- Mandat de 3 ans : trop long pour évaluer la prestation, et la mise en concurrence n'aura pas lieu d'ici trois ans.
- Pas d'extranet : impensable en 2026.
- Pas de visite technique prévue ou < 1 par an : signal de syndic absent.
- Frais de copies excessifs : 1,50 € la page = abusif. Le standard est 0,40 € HT.
Négocier : oui, mais sur quoi ?
Le forfait de base est rarement négociable franchement (le syndic a son grille tarifaire interne). En revanche, vous pouvez obtenir :
- Les outils digitaux inclus plutôt qu'en option
- Un plafond sur les honoraires travaux (par exemple : 2,5 % avec un cap à 4 000 € par opération)
- Une remise sur la première année (-15 % à -20 %, courant sur les changements de syndic)
- Une clause de revoyure annuelle des tarifs hors forfait
Le mythe du « syndic le moins cher »
Choisir uniquement sur le prix est une erreur classique. Un forfait à 150 €/lot/an avec un service catastrophique vous coûtera plus cher en travaux mal gérés, en relances négligées, en assemblées chaotiques. Un forfait à 200 €/lot/an avec un cabinet sérieux qui négocie bien les contrats fournisseurs vous fait économiser 5 à 10 % sur les charges courantes.
Mesurez le coût total, pas le tarif affiché.
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