Avant toute mise en vente ou en location, vous devez fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet à l'acheteur ou au locataire. Selon l'âge du bien, son installation et sa zone géographique, la liste varie. Voici le guide à jour pour 2026.
La règle générale
Le dossier de diagnostics est annexé au compromis de vente ou au bail. Sans lui, la transaction peut être annulée — et le diagnostic absent peut engager votre responsabilité si un vice apparaît plus tard.
Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié et assuré (la liste officielle est consultable sur le site du Ministère du Logement). Comptez 250 à 600 € pour le pack complet en Val d'Oise selon la taille du bien.
Pour une vente
| Diagnostic | Obligatoire si | Validité | |---|---|---| | DPE (diagnostic de performance énergétique) | Tous biens en vente | 10 ans (mais doit être fait avant compromis) | | CREP (constat de risque d'exposition au plomb) | Bien construit avant 1949 | Illimitée si négatif, 1 an si positif | | Amiante | Bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif | | Termites | Selon arrêté préfectoral (Val d'Oise concerné en partie) | 6 mois | | Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | | Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | | ERP (état des risques et pollutions) | Tous biens | 6 mois | | Mesurage Carrez | Lots de copropriété | Illimitée si pas de modification | | Audit énergétique | Biens classés F ou G en monopropriété | 5 ans | | Assainissement non collectif | Si pas raccordé au tout-à-l'égout | 3 ans |
L'audit énergétique est devenu obligatoire en 2023 pour les passoires thermiques (F et G) en vente. Il complète le DPE en proposant un parcours de rénovation chiffré. Comptez 600 à 1 200 € pour un audit sérieux.
Pour une location
La liste est plus courte mais reste contraignante :
| Diagnostic | Obligatoire si | Validité | |---|---|---| | DPE | Tous biens loués | 10 ans | | CREP | Construction avant 1949 | 6 ans pour la location | | Amiante | Permis avant juillet 1997 | Illimitée | | ERP | Tous biens | 6 mois | | Gaz | Installation > 15 ans | 6 ans | | Électricité | Installation > 15 ans | 6 ans | | Mesurage Boutin | Loi Alur, location vide | Illimitée |
Le DPE : le diagnostic qui change tout depuis 2023
Le DPE est devenu opposable depuis le 1er juillet 2021 : un acheteur ou locataire peut se retourner contre vous si le DPE annoncé est incorrect.
Plus important encore, l'interdiction progressive de location des passoires thermiques :
- Depuis 2023 : interdiction de hausse de loyer pour les biens F et G
- Depuis 2025 : interdiction de mise en location pour les biens G
- À partir de 2028 : interdiction pour les biens F
- À partir de 2034 : interdiction pour les biens E
Concrètement, un bien classé G ne peut plus être mis en location en 2026. Si votre bien est dans cette catégorie, deux options : rénovation énergétique ou vente.
Combien coûte le pack complet
Pour un appartement F1/T2 en Val d'Oise, comptez :
- DPE : 100 - 150 €
- Mesurage Carrez/Boutin : 60 - 100 €
- ERP : 30 - 50 € (souvent gratuit en ligne, mais à faire valider)
- Diagnostics gaz et électricité (si applicables) : 80 - 150 € chacun
- Amiante (si applicable) : 100 - 200 €
- CREP plomb (si applicable) : 100 - 200 €
Pack complet typique : 350 à 600 € pour un appartement, 600 à 900 € pour une maison.
L'audit énergétique pour les passoires thermiques s'ajoute à part : 600 à 1 200 €.
Les pièges à éviter
- Dépôt en mairie tardif : le DPE doit être disponible avant la mise en vente (publication de l'annonce). Pas seulement avant le compromis. Une annonce sans DPE est illégale et exposable à amende.
- Diagnostics expirés : un DPE de 12 ans devra être refait avant la vente. Un diagnostic gaz de 4 ans aussi.
- Mauvaise certification du professionnel : tout diagnostic réalisé par un non-certifié est nul.
- Sous-estimer l'audit énergétique pour les biens F/G : il prend 2-3 semaines à produire (visite + rapport) et coûte 1 000 € en moyenne.
Notre conseil de cabinet
Faites tous les diagnostics avant la mise en vente. C'est un investissement de 400-600 € qui :
- Vous donne l'image exacte du bien (parfois un DPE meilleur qu'attendu = argument commercial)
- Évite les renégociations sur la base de découvertes tardives
- Accélère le compromis (3 semaines au lieu de 8)
- Limite les risques de contentieux post-vente
C'est une dépense modeste qui sécurise une transaction qui pèse plusieurs centaines de milliers d'euros.
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